УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ
ru en ua

Квартирное изобилие

Квартирное изобилие
Квартирное изобилие
  20Вер

Рынок недвижимости демонстрирует первые симптомы стагнации. Предложение в разы превышает количество реальных сделок, а стимулов для активизации потребительского спроса пока нет

Последние полтора-два года на столичном рынке жилой недвижимости наблюдался строительный бум. Спрос на новое жилье подкреплялся «депозитными вливаниями», которые до сих пор поддерживали рынок и способствовали увеличению предложения.

Но ситуация, судя по всему, начала меняться не в пользу застройщиков. Чем это грозит рынку жилой недвижимости?

Строили-строили и, наконец, достроились!

Хотя спрос значительно отстает от предложения, строительство нового жилья продолжает увеличиваться галопирующими темпами. По данным компании «Украинская торговая гильдия» (UTG), в первом полугодии в Украине были введены в эксплуатацию 5,1 млн кв. м нового жилья, что на 57% превышает показатели аналогичного периода 2016 г.

Прирост наблюдался почти во всех областях Украины, за исключением двух — Донецкой и Херсонской, которые продемонстрировали сокращение ввода новых квадратных метров на 26% и 39% соответственно.

Чуть более трети объемов прироста (36%) приходится на г. Киев и Киевскую область, которые ударными темпами ввели в эксплуатацию 1,8 млн кв. м жилья и вдвое превысили аналогичные показатели 2016 г.

Киев за январь — июнь текущего года принял на баланс 20,7 тыс. новых квартир, тогда как за весь прошлый год 20,3 тыс.

По словам Ярославы Чапко, директора компании City Development Solutions (CDS), чтобы поглотить объем новых квартир, появившихся на рынке в первом полугодии 2017 г., необходимо, как минимум, три года при сохранении текущих темпов продаж.

И это не считая более 30 тыс. квартир в новостройках столицы, которые остались непроданными с предыдущих периодов.

«Если учесть еще 30-35% спекулятивного спроса (квартиры, выкупленные на ранних этапах девелопмента и выставленные сейчас на продажу), получим более чем десятикратное превышение реального предложения над спросом на рынке новостроек в Киеве», — подсчитала г-жа Чапко.

Пока большинство девелоперов, работающих на столичном рынке, продолжают строить по принципу «больше и дешевле». В структуре предложения квартир на первичном рынке существенно увеличилась доля бюджетного сегмента.

Если в конце 2016 г. доля бюджетных квартир (эконом- и комфорт-классов) составляла 76%, то к началу второго полугодия 2017 г. этот показатель достиг 84%. Подобное предложение подкрепляется запросами от потенциальных покупателей.

Так, по данным CDS, почти 70% — это запрос на квартиры наиболее дешевого сегмента — до $30 тыс. В структуре реального спроса в первом полугодии 84% приходится на бюджетный сегмент.

Более того, активизация спроса в I квартале 2017 г. привела к «вымыванию» наиболее дешевых и небольших по площади квартир в новостройках столицы.

Дело в том, что к апрелю многие застройщики завершали акционные программы, что и обусловило резкий всплеск покупок «однушек» в начале года. Теперь же, отмечают эксперты, при кажущемся многообразии выбора найти малобюджетную квартиру можно только в новых проектах с датой ввода в эксплуатацию не ранее 2019 г.

Как поясняют эксперты, активизация потребительского спроса на первичном рынке жилой недвижимости столицы (на 10-15%) — тенденция, сохранившаяся с прошлого года. Собственно, в 2016 г. было совершено на 20% сделок больше, чем в 2015 г., а до этого два года подряд количество заключенных сделок сокращалось ежегодно на 50%.

Данный положительный тренд обусловлен снижением цен, улучшением условий продаж, а также повышением инвестиционного спроса. В прошлом году около 45% рыночных сделок эксперты отнесли к инвестиционным, в этом году их доля уменьшилась до 32%.

Бюджет покупки позволил рассматривать квартиру в столице как способ сохранения средств той части населения, которая располагает 350-400 тыс.грн.

«Полтора-два года назад население фактически “вытянуло” рынок недвижимости, переложив свои депозиты из банков “в квартиры”», — пояснил Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development. Он также отметил, что именно благодаря этому жилищный рынок не обвалился вместе с банковской системой.


Повышая комфортность

В то же время цена перестала быть главным критерием выбора квартиры. Вес набирают такие параметры, как репутация объекта и застройщика, а также степень готовности жилого комплекса.

Текущий дисбаланс рынка в сторону огромного предложения также позволяет покупателю выбирать проекты с хорошими потребительскими характеристиками.

То есть при схожих ценовых показателях клиенты отдают предпочтение жилью со сложившейся инфраструктурой и обустроенной территорией.

Новым трендом в спросе становится востребованность жилья с приемлемыми показателями энергоэффективности.

Соответственно, застройщики вынуждены подстраиваться под повышенные требования покупателей, иначе на стагнирующем рынке им не выжить.

В результате по итогам первого полугодия на первичном рынке недвижимости Киева резко увеличилось предложение жилья комфорт-класса — с 29% до 35%.

Как отмечают игроки рынка, качественно выделиться на фоне общего предложения им помогает принцип строительства «город в городе».

Речь идет о создании полноценной инфраструктуры и благоустройстве внутри жилищного комплекса.

Для покупателя это основной «набор», идущий в связке с квадратными метрами, а для застройщика — явное конкурентное преимущество.

Однако наличие инфраструктуры и прочих благ не позволяет застройщикам серьезно повышать цену на продаваемое жилье.

Создание объектов инфраструктуры (отдельно стоящих зданий) обходится им в 10-15 тыс. грн. за 1 кв. м, а затраты на благоустройство придомовой территории — в 0,7-1,0 тыс. грн. за 1 кв. м в зависимости от объекта.

Эти затраты составляют 15% в структуре себестоимости жилого объекта и почти полностью ложатся на плечи застройщика, снижая его прибыль, но при этом обеспечивая стабильные продажи нового жилья.

В компании «Киевгорстрой» БИЗНЕСу рассказали, что сейчас активно внедряют новые технологии. В частности, из последних — это зарядки для электромобилей и солнечные батареи. «Мы будем двигаться в этом направлении, чтобы людям было не только комфортно, но и выгодно жить в наших домах», — пообещал Игорь Кушнир, президент компании «Киевгорстрой».

В компании «Ковальская Недвижимость» помимо улучшенных планировок используют материалы собственного производства повышенной энергоэффективности и качества.

Дмитрий Плосконос, руководитель отдела продаж объектов недвижимости промышленно-строительной группы «Ковальская», уверен, что тенденция к увеличению количества жилья комфорт-класса до 2020 г. прогрессировать не будет (сохранится на уровне 35%), поскольку бюджет на покупку квартиры у населения остается ограниченным, т.е. его хватает на малогабаритные и малобюджетные апартаменты, и есть дефицит соответствующих классу земельных участков.

Также продолжает набирать обороты тенденция к смещению интересов крупных девелоперов из Киева в пригородную зону столицы. По словам Константина Олейника, заместителя директора департамента стратегического консалтинга UTG, в Киеве практически отсутствует предложение земельных участков, на которых целесообразно вести жилищное строительство.

Это способствует частичной переориентации предложения в приближенные к столице населенные пункты и, в свою очередь, урбанизации пригорода, развитию локальной инфраструктуры (торговой, развлекательной, социальной, инженерной) и дорожно-транспортного сообщения с Киевом. А также повышает привлекательность городов — спутников столицы.

«При этом масштабное и активное наращивание строительства в пригороде Киева приводит к ужесточению конкуренции между застройщиками», — отметил г-н Олейник.


Цены и прогнозы

В целом, цены на первичном рынке недвижимости в этом году демонстрируют неравномерную динамику в зависимости от класса жилых комплексов.

К примеру, средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе в первом полугодии оставалась почти стабильной — на уровне 17,3-17,5 тыс. грн. (в первом полугодии прошлого года она была чуть ниже — 16,7-17,0 тыс. грн.).

Подобная стабильность, поясняют эксперты CDS, говорит о невозможности дальнейшего повышения цен ввиду ужесточения конкуренции. Собственно, начиная со второго полугодия цены на жилье эконом-класса поползли вниз, и в августе достигли 16,8 тыс. грн. за 1 кв. м.

Относительно стабильными остаются цены на квартиры комфорт-класса, которые в этом году колеблются в диапазоне 18,3-18,5 тыс. грн. за 1 кв. м. Хотя еще в конце прошлого года они были чуть выше и достигали 19,0-19,5 тыс. грн. за 1 кв. м.

Аналитики считают, что основная причина данного удешевления кроется в большом количестве новых объектов, позиционируемых в этом сегменте.

Еще одним понижающим фактором стало то, что значительная часть данных комплексов не соответствует заявленному классу и не выдерживает ценовой конкуренции со стороны апартаментов «эконом».

Примерно на 7% подорожал в текущем году 1 кв.м квартир бизнес-класса: если в январе он стоил 30,0 тыс. грн., то к августу — уже 32,1 тыс. грн. Дело в том, что новое предложение в этом классе весьма ограничено, а в старых комплексах уже проданы две трети квартир.

Наиболее дорогим по-прежнему остается жилье в Шевченковском и Печерском районах Киева. При этом Подольский и Оболонский районы выпали из перечня «голубых фишек» столицы: за август 2016 г. — август 2017 г. средние цены в долларовом эквиваленте там снизились на 18% и 23% соответственно.

Нынешние реалии рынка таковы: жилье активно строится, но плохо продается. При этом спрос упирается в отсутствие доступного кредитования или других финансовых инструментов.

Чтобы продать построенное, девелоперы демонстрируют чудеса маркетинговой находчивости: предоставляют выгодные условия рассрочки на длительный период, партнерские программы кредитования с банком или договоры лизинга от застройщика.

При этом, отмечают аналитики UTG, из-за девальвации национальной валюты столичные застройщики отказываются от привязки стоимости квадратных метров к гривне либо регулярно пересматривают цены в зависимости от ужесточения конкурентной угрозы, общей конъюнктуры рынка, платежеспособности спроса, сезонности и состояния экономики в Украине.

Что касается среднесрочных прогнозов, то, по мнению аналитиков, сложившаяся ценовая стабильность обманчива — на рынке не проявляется платежеспособный спрос. «Ожидать дальнейшей поддержки рынка жилой недвижимости за счет депозитных вкладов не стоит, этот источник финансирования практически иссяк», — пояснил г-н Костецкий.

Не стоит также рассчитывать на вливания «коррупционных накоплений» (неофициальных доходов) украинских чиновников, поскольку начала работать система е-деклараций, и служащие не станут рисковать, афишируя эти средства путем покупки недвижимости.

Игорь Кушнир считает, что «в существующей исходной ситуации, уровень спроса на рынке не изменится». Поэтому, сегодня нет серьезных причин для роста цен на первичном рынке жилья. Чтобы эти причины появились, ипотечное кредитование должно набрать темпы роста (сегодня ипотека эффективно работает в партнерской связке банк-застройщик). Банковское кредитование на покупку жилья для физлиц последние полтора-два года – явления одиночные, и на фоне общего объема сделок у некоторых игроков не превышает 1-2%. Для запуска ипотеки необходимо снизить банковский процент хотя бы до 15%.

«До тех пор, пока покупатели не могут использовать ипотечные решения, количество сделок будет невысоким и, соответственно, на рынке будет сохраняться доминирование покупателей», — отметил Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate. Эксперт считает, что в 2018 г. структура спроса и цены на рынке недвижимости существенно не изменится (при условии стабильного курса валют).

В то же время существует еще один фактор, который давит на стоимость квадратных метров, — это ценовой демпинг. Как отмечают игроки рынка, небольшие компании, пытаясь хоть как-то конкурировать с крупными, сбрасывают цену на свое жилье на 15-20%.

Но, по мнению г-на Костецкого, «падать ценам некуда, они уже уперлись в себестоимость возводимого жилья».

Снижение цен не прогнозируют и застройщики, говорящие о высокой себестоимости строительства. Недавно Минрегион опубликовал прогноз стоимости строительства на 2018 г., определив такой показатель по Киеву на уровне 14,3 тыс. грн. за 1 кв. м.

«Это базовая цифра, к которой застройщик должен добавить затраты на земельный участок, разработку документации и другие расходы, — пояснил Игорь Кушнир. — Нынешние цены и так предельно низкие, а работать в ноль или в убыток никто не будет, кроме аферистов. Поэтому низкая цена должна настораживать».

Что касается ближайшего будущего рынка недвижимости, то здесь мнения экспертов кардинально разделились. Сергей Костецкий уверен, что «перегрев» рынка уже привел к образованию очередного «мыльного пузыря».

И, судя по симптомам, этот пузырь вот-вот должен лопнуть, если экономическая ситуация в стране не улучшится, а доступная ипотека или лизинг не заработают. В то же время аналитики UTG уверены, что поводов для паники нет и в ближайшие десять лет не будет. Ведь застройщики регулируют уровень прироста предложения очередностью и темпами строительства жилья.

«Падения рынка не предвидится, поскольку кризисных явлений сейчас нет», — резюмировал Константин Олейник.

В общем, если экономическая ситуация в стране не улучшится, а доступная ипотека или лизинг не заработают, то 2017 г. окажется переломным — далее рынок жилой недвижимости ожидают стагнация и падение.

Наталия Шевченко

Источник: БИЗНЕС