” –ј»Ќ— јя “ќ–√ќ¬јя √»Ћ№ƒ»я
ru en

 вартирное изобилие

 вартирное изобилие
 вартирное изобилие
  20—ен

–ынок недвижимости демонстрирует первые симптомы стагнации. ѕредложение в разы превышает количество реальных сделок, а стимулов дл€ активизации потребительского спроса пока нет

ѕоследние полтора-два года на столичном рынке жилой недвижимости наблюдалс€ строительный бум. —прос на новое жилье подкрепл€лс€ Ђдепозитными вливани€миї, которые до сих пор поддерживали рынок и способствовали увеличению предложени€.

Ќо ситуаци€, суд€ по всему, начала мен€тьс€ не в пользу застройщиков. „ем это грозит рынку жилой недвижимости?

—троили-строили и, наконец, достроились!

’от€ спрос значительно отстает от предложени€, строительство нового жиль€ продолжает увеличиватьс€ галопирующими темпами. ѕо данным компании Ђ”краинска€ торгова€ гильди€ї (UTG), в первом полугодии в ”краине были введены в эксплуатацию 5,1 млн кв. м нового жиль€, что на 57% превышает показатели аналогичного периода 2016 г.

ѕрирост наблюдалс€ почти во всех област€х ”краины, за исключением двух Ч ƒонецкой и ’ерсонской, которые продемонстрировали сокращение ввода новых квадратных метров на 26% и 39% соответственно.

„уть более трети объемов прироста (36%) приходитс€ на г.  иев и  иевскую область, которые ударными темпами ввели в эксплуатацию 1,8 млн кв. м жиль€ и вдвое превысили аналогичные показатели 2016 г.

 иев за €нварь Ч июнь текущего года прин€л на баланс 20,7 тыс. новых квартир, тогда как за весь прошлый год 20,3 тыс.

ѕо словам ярославы „апко, директора компании City Development Solutions (CDS), чтобы поглотить объем новых квартир, по€вившихс€ на рынке в первом полугодии 2017 г., необходимо, как минимум, три года при сохранении текущих темпов продаж.

» это не счита€ более 30 тыс. квартир в новостройках столицы, которые остались непроданными с предыдущих периодов.

Ђ≈сли учесть еще 30-35% спекул€тивного спроса (квартиры, выкупленные на ранних этапах девелопмента и выставленные сейчас на продажу), получим более чем дес€тикратное превышение реального предложени€ над спросом на рынке новостроек в  иевеї, Ч подсчитала г-жа „апко.

ѕока большинство девелоперов, работающих на столичном рынке, продолжают строить по принципу Ђбольше и дешевлеї. ¬ структуре предложени€ квартир на первичном рынке существенно увеличилась дол€ бюджетного сегмента.

≈сли в конце 2016 г. дол€ бюджетных квартир (эконом- и комфорт-классов) составл€ла 76%, то к началу второго полугоди€ 2017 г. этот показатель достиг 84%. ѕодобное предложение подкрепл€етс€ запросами от потенциальных покупателей.

“ак, по данным CDS, почти 70% Ч это запрос на квартиры наиболее дешевого сегмента Ч до $30 тыс. ¬ структуре реального спроса в первом полугодии 84% приходитс€ на бюджетный сегмент.

Ѕолее того, активизаци€ спроса в I квартале 2017 г. привела к Ђвымываниюї наиболее дешевых и небольших по площади квартир в новостройках столицы.

ƒело в том, что к апрелю многие застройщики завершали акционные программы, что и обусловило резкий всплеск покупок Ђоднушекї в начале года. “еперь же, отмечают эксперты, при кажущемс€ многообразии выбора найти малобюджетную квартиру можно только в новых проектах с датой ввода в эксплуатацию не ранее 2019 г.

 ак по€сн€ют эксперты, активизаци€ потребительского спроса на первичном рынке жилой недвижимости столицы (на 10-15%) Ч тенденци€, сохранивша€с€ с прошлого года. —обственно, в 2016 г. было совершено на 20% сделок больше, чем в 2015 г., а до этого два года подр€д количество заключенных сделок сокращалось ежегодно на 50%.

ƒанный положительный тренд обусловлен снижением цен, улучшением условий продаж, а также повышением инвестиционного спроса. ¬ прошлом году около 45% рыночных сделок эксперты отнесли к инвестиционным, в этом году их дол€ уменьшилась до 32%.

Ѕюджет покупки позволил рассматривать квартиру в столице как способ сохранени€ средств той части населени€, котора€ располагает 350-400 тыс.грн.

Ђѕолтора-два года назад население фактически Увыт€нулоФ рынок недвижимости, переложив свои депозиты из банков Ув квартирыФї, Ч по€снил —ергей  остецкий, аналитик компании SV Development. ќн также отметил, что именно благодар€ этому жилищный рынок не обвалилс€ вместе с банковской системой.


ѕовыша€ комфортность

¬ то же врем€ цена перестала быть главным критерием выбора квартиры. ¬ес набирают такие параметры, как репутаци€ объекта и застройщика, а также степень готовности жилого комплекса.

“екущий дисбаланс рынка в сторону огромного предложени€ также позвол€ет покупателю выбирать проекты с хорошими потребительскими характеристиками.

“о есть при схожих ценовых показател€х клиенты отдают предпочтение жилью со сложившейс€ инфраструктурой и обустроенной территорией.

Ќовым трендом в спросе становитс€ востребованность жиль€ с приемлемыми показател€ми энергоэффективности.

—оответственно, застройщики вынуждены подстраиватьс€ под повышенные требовани€ покупателей, иначе на стагнирующем рынке им не выжить.

¬ результате по итогам первого полугоди€ на первичном рынке недвижимости  иева резко увеличилось предложение жиль€ комфорт-класса Ч с 29% до 35%.

 ак отмечают игроки рынка, качественно выделитьс€ на фоне общего предложени€ им помогает принцип строительства Ђгород в городеї.

–ечь идет о создании полноценной инфраструктуры и благоустройстве внутри жилищного комплекса.

ƒл€ покупател€ это основной Ђнаборї, идущий в св€зке с квадратными метрами, а дл€ застройщика Ч €вное конкурентное преимущество.

ќднако наличие инфраструктуры и прочих благ не позвол€ет застройщикам серьезно повышать цену на продаваемое жилье.

—оздание объектов инфраструктуры (отдельно сто€щих зданий) обходитс€ им в 10-15 тыс. грн. за 1 кв. м, а затраты на благоустройство придомовой территории Ч в 0,7-1,0 тыс. грн. за 1 кв. м в зависимости от объекта.

Ёти затраты составл€ют 15% в структуре себестоимости жилого объекта и почти полностью ложатс€ на плечи застройщика, снижа€ его прибыль, но при этом обеспечива€ стабильные продажи нового жиль€.

¬ компании Ђ иевгорстройї Ѕ»«Ќ≈—у рассказали, что сейчас активно внедр€ют новые технологии. ¬ частности, из последних Ч это зар€дки дл€ электромобилей и солнечные батареи. Ђћы будем двигатьс€ в этом направлении, чтобы люд€м было не только комфортно, но и выгодно жить в наших домахї, Ч пообещал »горь  ушнир, президент компании Ђ иевгорстройї.

¬ компании Ђ овальска€ Ќедвижимостьї помимо улучшенных планировок используют материалы собственного производства повышенной энергоэффективности и качества.

ƒмитрий ѕлосконос, руководитель отдела продаж объектов недвижимости промышленно-строительной группы Ђ овальска€ї, уверен, что тенденци€ к увеличению количества жиль€ комфорт-класса до 2020 г. прогрессировать не будет (сохранитс€ на уровне 35%), поскольку бюджет на покупку квартиры у населени€ остаетс€ ограниченным, т.е. его хватает на малогабаритные и малобюджетные апартаменты, и есть дефицит соответствующих классу земельных участков.

“акже продолжает набирать обороты тенденци€ к смещению интересов крупных девелоперов из  иева в пригородную зону столицы. ѕо словам  онстантина ќлейника, заместител€ директора департамента стратегического консалтинга UTG, в  иеве практически отсутствует предложение земельных участков, на которых целесообразно вести жилищное строительство.

Ёто способствует частичной переориентации предложени€ в приближенные к столице населенные пункты и, в свою очередь, урбанизации пригорода, развитию локальной инфраструктуры (торговой, развлекательной, социальной, инженерной) и дорожно-транспортного сообщени€ с  иевом. ј также повышает привлекательность городов Ч спутников столицы.

Ђѕри этом масштабное и активное наращивание строительства в пригороде  иева приводит к ужесточению конкуренции между застройщикамиї, Ч отметил г-н ќлейник.


÷ены и прогнозы

¬ целом, цены на первичном рынке недвижимости в этом году демонстрируют неравномерную динамику в зависимости от класса жилых комплексов.

  примеру, средневзвешенна€ стоимость 1 кв. м в эконом-классе в первом полугодии оставалась почти стабильной Ч на уровне 17,3-17,5 тыс. грн. (в первом полугодии прошлого года она была чуть ниже Ч 16,7-17,0 тыс. грн.).

ѕодобна€ стабильность, по€сн€ют эксперты CDS, говорит о невозможности дальнейшего повышени€ цен ввиду ужесточени€ конкуренции. —обственно, начина€ со второго полугоди€ цены на жилье эконом-класса поползли вниз, и в августе достигли 16,8 тыс. грн. за 1 кв. м.

ќтносительно стабильными остаютс€ цены на квартиры комфорт-класса, которые в этом году колеблютс€ в диапазоне 18,3-18,5 тыс. грн. за 1 кв. м. ’от€ еще в конце прошлого года они были чуть выше и достигали 19,0-19,5 тыс. грн. за 1 кв. м.

јналитики считают, что основна€ причина данного удешевлени€ кроетс€ в большом количестве новых объектов, позиционируемых в этом сегменте.

≈ще одним понижающим фактором стало то, что значительна€ часть данных комплексов не соответствует за€вленному классу и не выдерживает ценовой конкуренции со стороны апартаментов Ђэкономї.

ѕримерно на 7% подорожал в текущем году 1 кв.м квартир бизнес-класса: если в €нваре он стоил 30,0 тыс. грн., то к августу Ч уже 32,1 тыс. грн. ƒело в том, что новое предложение в этом классе весьма ограничено, а в старых комплексах уже проданы две трети квартир.

Ќаиболее дорогим по-прежнему остаетс€ жилье в Ўевченковском и ѕечерском районах  иева. ѕри этом ѕодольский и ќболонский районы выпали из перечн€ Ђголубых фишекї столицы: за август 2016 г. Ч август 2017 г. средние цены в долларовом эквиваленте там снизились на 18% и 23% соответственно.

Ќынешние реалии рынка таковы: жилье активно строитс€, но плохо продаетс€. ѕри этом спрос упираетс€ в отсутствие доступного кредитовани€ или других финансовых инструментов.

„тобы продать построенное, девелоперы демонстрируют чудеса маркетинговой находчивости: предоставл€ют выгодные услови€ рассрочки на длительный период, партнерские программы кредитовани€ с банком или договоры лизинга от застройщика.

ѕри этом, отмечают аналитики UTG, из-за девальвации национальной валюты столичные застройщики отказываютс€ от прив€зки стоимости квадратных метров к гривне либо регул€рно пересматривают цены в зависимости от ужесточени€ конкурентной угрозы, общей конъюнктуры рынка, платежеспособности спроса, сезонности и состо€ни€ экономики в ”краине.

„то касаетс€ среднесрочных прогнозов, то, по мнению аналитиков, сложивша€с€ ценова€ стабильность обманчива Ч на рынке не про€вл€етс€ платежеспособный спрос. Ђќжидать дальнейшей поддержки рынка жилой недвижимости за счет депозитных вкладов не стоит, этот источник финансировани€ практически исс€кї, Ч по€снил г-н  остецкий.

Ќе стоит также рассчитывать на вливани€ Ђкоррупционных накопленийї (неофициальных доходов) украинских чиновников, поскольку начала работать система е-деклараций, и служащие не станут рисковать, афиширу€ эти средства путем покупки недвижимости.

»горь  ушнир считает, что Ђв существующей исходной ситуации, уровень спроса на рынке не изменитс€ї. ѕоэтому, сегодн€ нет серьезных причин дл€ роста цен на первичном рынке жиль€. „тобы эти причины по€вились, ипотечное кредитование должно набрать темпы роста (сегодн€ ипотека эффективно работает в партнерской св€зке банк-застройщик). Ѕанковское кредитование на покупку жиль€ дл€ физлиц последние полтора-два года Ц €влени€ одиночные, и на фоне общего объема сделок у некоторых игроков не превышает 1-2%. ƒл€ запуска ипотеки необходимо снизить банковский процент хот€ бы до 15%.

Ђƒо тех пор, пока покупатели не могут использовать ипотечные решени€, количество сделок будет невысоким и, соответственно, на рынке будет сохран€тьс€ доминирование покупателейї, Ч отметил ћихаил јртюхов, управл€ющий директор компании ARPA Real Estate. Ёксперт считает, что в 2018 г. структура спроса и цены на рынке недвижимости существенно не изменитс€ (при условии стабильного курса валют).

¬ то же врем€ существует еще один фактор, который давит на стоимость квадратных метров, Ч это ценовой демпинг.  ак отмечают игроки рынка, небольшие компании, пыта€сь хоть как-то конкурировать с крупными, сбрасывают цену на свое жилье на 15-20%.

Ќо, по мнению г-на  остецкого, Ђпадать ценам некуда, они уже уперлись в себестоимость возводимого жиль€ї.

—нижение цен не прогнозируют и застройщики, говор€щие о высокой себестоимости строительства. Ќедавно ћинрегион опубликовал прогноз стоимости строительства на 2018 г., определив такой показатель по  иеву на уровне 14,3 тыс. грн. за 1 кв. м.

ЂЁто базова€ цифра, к которой застройщик должен добавить затраты на земельный участок, разработку документации и другие расходы, Ч по€снил »горь  ушнир. Ч Ќынешние цены и так предельно низкие, а работать в ноль или в убыток никто не будет, кроме аферистов. ѕоэтому низка€ цена должна настораживатьї.

„то касаетс€ ближайшего будущего рынка недвижимости, то здесь мнени€ экспертов кардинально разделились. —ергей  остецкий уверен, что Ђперегревї рынка уже привел к образованию очередного Ђмыльного пузыр€ї.

», суд€ по симптомам, этот пузырь вот-вот должен лопнуть, если экономическа€ ситуаци€ в стране не улучшитс€, а доступна€ ипотека или лизинг не заработают. ¬ то же врем€ аналитики UTG уверены, что поводов дл€ паники нет и в ближайшие дес€ть лет не будет. ¬едь застройщики регулируют уровень прироста предложени€ очередностью и темпами строительства жиль€.

Ђѕадени€ рынка не предвидитс€, поскольку кризисных €влений сейчас нетї, Ч резюмировал  онстантин ќлейник.

¬ общем, если экономическа€ ситуаци€ в стране не улучшитс€, а доступна€ ипотека или лизинг не заработают, то 2017 г. окажетс€ переломным Ч далее рынок жилой недвижимости ожидают стагнаци€ и падение.

Ќатали€ Ўевченко

»сточник: Ѕ»«Ќ≈—