УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ

Разработка концепции объекта недвижимости (ТЦ, БЦ, ЖК, МФК, коттеджного поселка и т.д.)

Разработка концепции объекта недвижимости (ТЦ, БЦ, ЖК, МФК, коттеджного поселка и т.д.)

ЦЕЛЬ:

На основании результатов исследований, с учетом градостроительных и архитектурных норм, мы проведем зонирование территории, определим пятна застройки, спроектируем оптимальные объемы зданий по функциональному назначению, сделаем максимально эффективные планировочные решения каждой составляющей.

На основе детальных планировочных решений и маркетинговых прогнозов, мы построим экономическую модель бизнеса на данном участке. Это позволит понять эффективность бизнеса на участке, определить оптимальный вариант развития проекта.

Состав работы:

1 Этап. Маркетинговые исследования

1.1. Анализ макроэкономических показателей города/региона (население, экономика, инвестиции, розничный рынок, рынок труда и др.)

1.2. Анализ месторасположения участка

  • Окружение, статус локального района

  • Автомобильная и пешеходная доступность

  • Беспересадочная транспортная доступность

  • Визуальная доступность

  • Потоки на участке

  • Перспективы изменения инфраструктуры локального района/города

1.3. Анализ рынка недвижимости торговой/офисной/жилой/гостиничной

  • Состояние рынка: предложение, спрос

  • Ставки арендной платы и стоимости

  • Вакантность

  • Тенденции и прогнозы

1.4. Анализ уровня конкуренции

  • Существующая конкуренция

  • Перспективная конкуренция

1.5. Определение торговых зон (для торгового объекта)

1.6. Анализ потребительского поведения целевой аудитории

  • Социально-демографические характеристики

  • Доходы/расходы

  • Покупательское поведение

  • Характеристики спроса

1.7. Анализ заинтересованности потенциальных арендаторов /покупателей в объекте недвижимости на участке

1.8. Выводы по маркетинговым исследованиям: маркетинговые ограничения и возможности, рекомендации по формату, якорным операторам, балансу площадей, уровню арендных ставок/цен продажи.

2 Этап. Архитектурная концепция

Архитектурная концепция включает в себя следующие работы:

 2.1. Исследование полученной исходной документации

  • Нормативно-правовой документации

  • Документации по землепользованию

  • Проектно-исследовательской

  • Графической

  • Технической

 2.2. Анализ полного пакета вторичных и первичных данных и формирование выводов

  • Определение существующих правовых и градостроительных ограничений

  • Выбор наиболее эффективного пятна застройки

 2.3. Разработка детальных планировочных решений.

  • Схема генерального плана

  • Организация паркинга

  • Разработка поэтажных планов: определение наиболее эффективного расположения входных групп, вертикальных и горизонтальных связей

  • Функциональное зонирование и нарезка полезных площадей

  • Вертикальный разрез

  • Определение технико-экономических показателей проекта

  • Рекомендации по фазам и очередности реализации проекта

 2.4. Разработка вариантов визуализации объекта проектирования

  • Дизайн фасада объекта

  • Визуализация объекта проектирования

  • Визуализация внутреннего пространства

 2.5. Разработка технико-экономических показателей по объекту

3 Этап. Экономическое обоснование

Построение финансовой модели дисконтируемых денежных потоков DCF

3.1. Определение доходной части проекта:

  • определение ставок аренды и цены продажи

  • другие возможные источники дохода

3.2. Предварительный анализ расходной части проекта:

3.2.1. Затраты до начала строительства

3.2.2. Затраты на строительство и проектирование:

  • Расходы на разработку концепции и консультации

  • Разработка рабочей и исполнительной документации

  • Наружные сети (подключение)

  • Общестроительные работы

  • Благоустройство

  • Служба Заказчика

  • Согласования и долевое участие

  • Накладные расходы, непредвиденные

3.2.3. Затраты на период строительства

3.2.4. Операционные расходы после открытия

 3.3. Источники финансирования: соотношение собственных и заемных средств, стоимость кредитных ресурсов

 3.4. Анализ инвестиционного проекта

  • Прогноз денежных потоков

  • Чистый операционный доход

  • Оценка эффективности инвестиций (чистая текущая приведенная стоимость NPV, внутренняя ставка доходности IRR, срок окупаемости PBP, стоимость бизнеса)

Концепция.png